<세정일보 '19.08.26 자>


◎ 꼬마빌딩에 대한 거래와 과세동향

과세당국에서는 내년부터 단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때 내는 세금에 대해 감정평가를 적용해 상속·증여세를 물릴 계획인 것으로 알려지고 있다. 그동안 아파트나 오피스텔과 같은 부동산은 정형화되어 있어 유사한 재산의 사례가액이 있어 이를 적용하면 시가에 적합한 가액으로 과세할 수 있었다. 반면에 일반 건물의 경우에는 사례가액을 확인할 수 없어 시세의 60%를 밑도는 기준시가로 상속·증여세를 내고 있다. 이러한 점을 고려하여 과세당국에서는 감정평가를 통해 과세표준을 시세 수준으로 끌어올릴 예정인 것으로 알려지고 있다. 다만, 행정력의 한계를 감안해서 일정 가격 수준 이상인 고가 일반 건물을 대상으로 하는 방안도 검토 중인 것으로 알려지고 있다.

그동안 일부에서는 적은 세금으로 자녀에게 부동산을 물려주기 위해 꼬마빌딩을 취득해서 증여하는 것에 대해 관심이 컸다고 알려지고 있다. 꼬마빌딩이라고 하면 서울 기준으로 30억원에서 50억원 정도하는 건물로서 임대보증금을 끼고 사면 금전적으로 큰 부담 없이 취득할 수 있고, 취득 후 2년이 지난 다음에 자녀에게 증여하면 세법상의 평가액이 대폭 낮아진다는 재산 평가의 맹점을 활용할 수 있다는 것이다. 이러한 점을 감안하여 과세당국에서는 단독주택이나 소형 건물에 대해 감정가액으로 과세를 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다.

상속ㆍ증여재산의 평가에 대해 과세당국에서는 지난 2월에는 오랫동안 적용하던 원칙을 대폭 수정하는 개정을 하였다. 그동안 재산을 평가할 때 상속개시일 전·후 6개월, 증여일 전·후 3개월을 이내의 기간을 ‘평가기간’으로 정하여 이 기간에 발생한 사례가액을 우선적으로 시가로 적용하던 것을 상속 또는 증여재산 구분 없이 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 이전은 6개월로 일치시키고, 평가기준일 이후에는 종전과 같이 신고기한에 맞추어 상속은 6개월, 증여는 3개월로 하였다. 한편, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내에 발생한 사례가액을 시가로 적용하면서 상속세 또는 증여세 신고기한이 경과하고 법정결정기한(상속은 신고기한으로부터 9개월, 증여는 신고기한으로부터 6개월) 이전에 발생한 사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 적용할 수 있도록 하였다.

이러한 평가는 시가에 근접한 가액으로 상속세나 증여세를 과세할 수 있어 공정한 과세가 될 것으로 예상된다. 반면에 납세자가 신고기한 내에 납세자가 성실한 납세의무 이행을 위해 확인한 내용에 따라 신고한 경우에도 과세당국이 추후에 확보한 빅데이터를 활용하여 새로운 과세를 할 수 있어 조세전문가단체에서는 법적안정성이나 예측가능성 측면에서 크게 우려하기도 하였다. 이에 따라 재산 평가에 대한 기본원리와 절세전략에 대해 간략하게 정리한다.


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