공시가격 현실화율 높이려면
세법 개정 필요한데
국회가 책임 방기해 세금 폭증
집값은 '세금 주도 누르기'보다
'건축 주도 활성화'로 풀어야
이만우 < 고려대 경영대 명예교수 >
공시가격은 ‘시세’와 ‘현실화율’이 동반 상승하면 급증한다. 시세 상승 10%에 현실화율 상승 10%가 결합되면 공시가격은 21% 증가한다. 지방세법과 종부세법에서 과세표준을 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따른 공시가격을 쓰도록 위임했는데, 이런 편의적 구조 때문에 조사·평가 주무부처인 국토부가 곤욕을 치른다.
공시가격 상승을 이끄는 ‘현실화율’이란 단어는 지방세법·종부세법 및 시행령·시행규칙 어디에도 없다. 현실화율과 비슷하지만 다르게 쓰이는 ‘공정시장가액비율’은 세법에 명문화돼 있는데, 주택분 재산세는 60%로 고정됐고 종부세는 작년은 90%, 올해는 95%, 내년은 100%다. 산출세액이 ‘공시가격×공정시장가액비율×세율’로 계산되기 때문에 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 인상이 결합되면 산출세액은 폭증한다.
시세 상승과는 별도로 국토부가 현실화율을 높여 공시가격이 인상되면 적용할 세율을 낮추는 것이 순리다. 2005년까지 취득세는 실거래가격은 감추고 다운계약서 기준으로 신고하는 것이 관행이었다. 당시에는 1주택 양도소득 대부분이 비과세였고, 다주택 과세도 기준시가 적용이 원칙이어서 양도단계에서 당초 실거래가격을 입증할 필요가 없었다. 지금은 1주택이라도 양도가액 9억원 초과분은 고가주택 양도소득세가 적용되고 다주택자의 경우 세율이 가중되기 때문에 취득세를 덜 내려고 다운계약서를 썼다가는 나중에 엄청난 양도세가 부과된다. 인사청문회에서 다운계약서가 국세청장, 검찰총장을 포함한 대부분의 공직후보자를 괴롭히는 단골 메뉴로 등장하자 실거래가격을 엄격히 적용하는 개선 조치가 2006년부터 시행됐다. 실거래가격 신고에 따른 취득세 부담이 폭증하자 국회는 2006년부터 주택 취득세 산출세액의 50%를 경감하는 지방세법 개정안을 발의해 통과시켰다.
취득세와 같은 원리인 재산·종부세의 경우 국토부는 2020년 기준 공통주택 현실화율 69%를 10년에 걸쳐 90%로 끌어올릴 방침을 밝혔다. 이는 해당 세법이 정한 과세표준의 실질적 구성 요소의 중대한 변화로 적용세율을 조정하는 세법 개정이 필요한 상황인데, 국회가 그 책임을 방기해 세금 폭증이 유발된 것이다. 현실화율을 급격히 끌어올려 국민의 세금 부담이 감당할 수 없을 정도로 치솟도록 만드는 것은 조세법률주의의 근간을 흔드는 행정부의 국회 권한 침탈이다.
집값 대책을 수요 억제를 위한 세금중과 중심으로 운용하는 것은 하책이다. 1주택자가 집을 옮기려면 종전 주택 양도와 신규 주택 취득이 필요한데 1주택이라도 고가 주택은 양도세를 내야 하고 신규 취득에 대한 취득세 부담도 무겁다. 장기보유공제가 80%까지 인정되는 종부세의 경우 종전 주택의 혜택은 사라지고 신규 주택의 부담은 폭증한다. 다주택자는 중과되는 양도세를 내고 나면 돌려줄 전세금이 부족해 팔지 못하는 경우도 많다. 세율 인상에 따른 동결효과로 공급 물량은 오히려 줄었고 지나친 재건축 규제로 공급 부족은 더욱 심화됐다. 집값 대책은 수요 억제보다는 공급 확대가 효율적이다. ‘세금 주도 누르기’보다는 ‘건축 주도 활성화’로 풀어야 한다.
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