2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 다주택자가 주택을 취득할 경우 취득세 부담이 크게 늘어났다.
종전에는 취득세가 주택수에 관계없이 취득하는 주택의 가격이 6억원까지는 1%, 6~9억원은 1~3%, 9억원을 초과하면 3%를 적용했었다.
그러나 2020년 8월 12일 이후에 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득 시에는 8%, 세 번째 이상 취득 시에는 12%의 취득세율이 적용된다.
지방세법 제13조의2에 다주택 취득 시에는 표준세율(4%)에 중과기준세율(2%)의 2배인 4% 또는 4배인 8%를 합산하여 중과하도록 개정됐기 때문이다.
월간 KB주택가격동향에 따르면 2021년 1월의 서울시 아파트 평균 매매가격이 약 10억6000만원이라고 한다. 조정대상지역에서 기존의 2주택자가 주택 한 채를 더 취득할 경우 12%의 취득세율이 적용되므로 시가 10억원의 아파트를 매입할 경우 취득세 부담만 1억원이 훌쩍 넘어간다는 말이다.
이렇게 취득세 부담이 늘어나기 때문에 그만큼 주택수의 계산이 중요해졌다. 작년 세법 개정 시 지방세법에 제13조의3을 신설하여 주택수를 계산하는 방법을 명확히 했다.
물론 다주택자의 양도소득세 계산 시에도 주택수가 중요하지만 여기서는 취득세 관련한 주택수 계산에 대해 알아보도록 한다.
(Q) 아파트 분양권이 주택수에 합산되는가?
그렇다. 종전에는 주택수에 포함되지 않았던 아파트분양권도 시행일 이후 계약 시에는 분양권 소유자의 주택수에 포함하도록 되었다. 즉, 분양권은 아직 주택의 실체는 없더라도 주택이 완공되면 주택 취득이 예정되어 있으므로 취득세 중과 주택수에 포함하는 것이다.
다만, 오피스텔 분양권은 오피스텔을 취득하기 전에는 주택으로 사용될 것인지 여부가 불분명하므로 주택수에 포함하지 않고, 실제로 오피스텔 취득 시에 주택으로 사용하는 경우에 한해 주택수에 합산한다.
(Q) 재개발 또는 재건축으로 인해 소유주택이 철거되어 없는데 조합원입주권이 주택수에 합산되는가?
맞다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다) 조합원입주권은 해당 주거용 건축물이 멸실되어 없더라도 주택수에 합산한다.
(Q) 아파트 매수 후 부부 공동명의로 등기하는 경우에 주택수 계산은?
다주택자에 대한 취득세 중과는 개인이 아닌 '세대' 기준이다. 법률상 부부는 동일세대로 보므로 공동명의로 등기하더라도 취득세 계산 시 주택수는 1주택으로 본다. 여기서 배우자란 사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.
주의해야 할 것은 동일세대가 아닌 자가 공동명의로 등기되어 있는 경우에는 각각 주택수에 포함한다는 것이다. 예를 들어 직장 때문에 주민등록을 옮기고 따로 살고 있는 딸이 부모님과 함께 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 딸의 입장에서도 주택수 산정에 포함된다.
(Q) 서울의 1주택자인 부모님과 생계를 같이 하는 아들(35세, 대기업 근무)이 주택을 신규로 매입할 경우 주택수 계산은?
취득세 중과는 세대를 기준으로 하므로 아들이 세대분리를 하지 않고 부모님과 생계를 같이 하고 있다면 동일세대 2주택으로 보아 취득세율 8%를 적용한다.
지방세법상 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하기 때문이다. 이 경우에는 아들이 주택을 취득하기 전에 주민등록을 이전하고 취득하는 것이 절세의 방법이다.
다만, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다. 이 경우에도 자녀의 소득이 기준중위소득(2021년 약 183만원)의 40% 이상인 경우에는 별도 세대로 본다.
(Q) 현재 주택으로 사용하고 있는 오피스텔을 구입한 경우 바로 구매자의 주택수에 합산하는가?
아니다. 오피스텔은 주택 재산세가 부과되는 경우에 오피스텔 소유자의 주택수에 합산되므로, 종전 소유자로부터 오피스텔을 취득하고 주택 재산세가 부과되기까지는 새로운 소유자의 주택수에 합산되지 않는다.
(Q) 조정대상지역의 1주택자가 자녀 교육 때문에 다른 조정대상지역의 아파트를 구입하면 무조건 2주택으로 보아 8%의 취득세율을 적용하는가?
그렇지 않다. 취득세 부과 시에도 양도소득세와 마찬가지로 일시적 1세대2주택에 대해서는 1주택으로 본다. 다만, 조정대상지역 내에서의 일시적 2주택은 신규 주택 취득 후 1년 내에 종전 주택을 양도해야 한다.
그 밖에도 상속받은 주택은 5년간 주택수 산정에 포함하지 않거나, 시가표준액 1억원 이하의 주택은 제외하는 등 취득세 계산 목적의 주택수 계산은 무척 복잡하다.
세무전문가도 관련 세법 규정을 숙지하고 있지 않으면 실수를 할 가능성이 무척 높은 것이 요즘 부동산 관련 세제다. 세법의 입법원칙 중에 중요한 것이 납세자의 '예측가능성'인데 부동산 세제는 어떤 방향으로 갈지 도저히 예측이 어렵다.
부동산 세제는 태생상 정부의 부동산 정책 수단으로 자주 이용되지만 특히 우리나라의 부동산 세제는 부동산 대책에 따라 조변석개 해왔기 때문일 것이다.
